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AMF.
Autorité des Marchés Financiers. Elle contrôle les informations financières, émet des recommandations, délivre le visa pour l'appel public à l'épargne.

Augmentation de capital.
Création de parts nouvelles dans la SCPI à capital fixe.

Associé ou porteur de parts.
Un épargnant qui souscrit au capital d'une SCPI devient un associé. Il dispose d'un droit d'information, d'un droit de vote aux assemblées, d'un droit aux bénéfices.

ASPIM.
Association française des sociétés de placement immobilier.
Regroupe les différentes sociétés agissant dans le secteur de la "pierre papier". Objectifs : représenter et promouvoir leurs intérêts auprès des pouvoirs publics en charge du suivi des questions concernant ces sociétés.

Assemblée générale ordinaire (des associés).
Elle est convoquée une fois par an par la société de gestion. Missions : approbation des comptes, élection des membres du conseil de surveillance, du commissaire au compte, de l'expert immobilier...

Assemblée générale extraordinaire (des associés).
Elle peut modifier les statuts, décider l'augmentation du capital social, sa réduction, la prolongation de la durée de la société, la dissolution anticipée.

Capital de la SCPI.
Au moment de la création, les fondateurs constituent le capital d'origine de la société. Il est divisé en parts nominatives, réparties entre les associés.

Capitalisation de la SCPI.
Nombre de parts existantes multiplié par le prix du marché.

Cession d'actif.
Une SCPI peut revendre chaque année jusqu'à 15 % de la valeur vénale de son patrimoine immobilier. Pour acquérir grâce au produit de cette vente des biens immobiliers offrant de meilleures perspectives. Sous conditions :
- être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins 6 ans
- travaux d'agrandissement , de reconstruction, achevés depuis au moins 6 ans
Si aucune cession n'est réalisée au cours d'un ou deux exercices consécutifs, la limite des 15 % peut être cumulée pour atteindre jusqu'à 30 % - 45 % de la valeur vénale.

Collecte brute.
Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés sur le marché des parts.

Collecte nette.
Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisées sur le marché des parts.

Commissaire aux comptes.
Nommé par l'assemblée générale ordinaire, il a pour mission de contrôler les documents comptables de la SCPI, les conventions passées entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Conseil de surveillance.
Assiste la société de gestion. Les membres sont désignés par l'assemblée générale ordinaire.

Délai de jouissance.
Délai entre la date de souscription et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus.

Démembrement de propriété.
Les parts de SCPI peuvent faire l'objet d'un démembrement de propriété. La pleine propriété est divisée en deux parties distinctes : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance), la nue-propriété (droit de disposer des parts).

Dissolution.
La SCPI est dissoute à la date prévue par les statuts. Le patrimoine est vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre les associés au prorata du nombre de parts détenues.

Expertise immobilière.
Chaque immeuble doit être expertisé tous les 5 ans. Expertise actualisée tous les ans par un expert immobilier indépendant nommé par l'assemblée générale ordinaire.

Frais de reconstitution du patrimoine.
Commission de souscription au moment de la reconstitution, multipliée par le nombre de parts émises, augmentée des frais nécessaires à l'acquisition du patrimoine

Frais de souscription.
Commission de souscription versée à la société de gestion.

Gérance.
La gérance d'une SCPI est confiée à une société agréée par l'AMF.

Information de l'associé.
Note d'information, statuts, bulletin de souscription, rapport annuel, bulletin trimestriel d'information (4 par an)

Marché primaire.
Marché des parts nouvelles offertes à la souscription à l'émission (SCPI à capital fixe ou variable), ou lors d'une augmentation de capital (SCPI à capital fixe).

Marché secondaire.
Marché de revente des parts des SCPI à capital fixe. Il est organisé par la société de gestion, par confrontation des ordres de vente et d'achat.

 

Prix acquéreur.

Prix d'achat d'une part de SCPI à capital fxe sur le marché secondaire. Il comprend l'ensemble des frais inhérents à l'acquisition des parts : droits d'enregistrement et commission de souscription.


Prix de part acquéreur moyen de l'année N.

Moyenne, au titre d'un exercice, des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaires et/ou secondaires et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges (acquisitions et souscriptions) successifs.

 

Prix de cession ou d'exécution (SCPI à capital fixe).
Il résulte de la confrontation des ordres de vente et d'achat inscrits sur le registre tenu au siège de la société de gestion. C'est celui qui permet d'échanger le plus grand nombre de parts.

Prix de souscription.
Il est déterminé par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution de la SCPI. Elle est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine de la société.

Régime du microfoncier.
Applicable, sous conditions, aux contribuables disposant de revenus bruts fonciers inférieurs à 15 000 €. L'administration applique un abattement de 30 % pour le calcul de l'impôt.

Régime du réel.
Applicable lorsque le régime du microfoncier ne l'est pas ou sur option du contribuable. Intéressant lorsque les charges dépassent 30 %.

Report à nouveau.
Montant du résultat n'ayant pas été distribué afin de compenser une baisse de la rémunération les années suivantes.

Responsabilité financière des associés.
Limitée à deux fois la fraction du capital social possédé.

SCPI.
Société Civile de Placement Immobilier.
Objectif : acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

SCPI à capital fixe.
Un capital maximal est fixé dans les statuts. La société de gestion crée des parts nouvelles par des augmentations de capital successives. En dehors de ces périodes, la souscription est fermée et les parts ne sont disponibles que sur le marché secondaire.

SCPI à capital variable.
Un capital maximal est fixé dans les statuts. À tout moment, la société de gestion peut émettre de nouvelles parts, ou racheter des parts anciennes, tant que le capital plafond n'est pas atteint.
Il n'y a pas de marché secondaire.

SCPI fermée.
Une SCPI à capital fixe peut être fermée lorsqu'elle a atteint sa taille maximale, ou lorsque le patrimoine immobilier est parvenu à un équilibre satisfaisant, ne nécessitant pas de nouvelles acquisitions.

SCPI fiscales.
Objectif : faire bénéficier les associés des avantages fiscaux liés à certains dispositifs immobiliers (Malraux, Robien, Borloo, Scellier...). Avantages acquis au seul premier acquéreur des parts.

SCPI de rendement.
Objectif : distribuer régulièrement des revenus aux associés (classiques diversifiées, murs de magasins, régionales).

SCPI de plus-values.
Objectif : faire bénéficier les associés, à la liquidation du patrimoine, de la valorisation du capital d'origine.

Société de gestion.
Elle a pour mission la création, la gestion, le développement de la SCPI.

 

Taux de distribuable sur la valeur du patrimoine (DVP).

Substitué au taux de rendement. Division du résultat distribuable de la société de l'exercice N, par la valeur de réalisation de la société à fin d'exercice N - 1.

 

Taux de distribution instantané.

Division :

- du dividende prévisionnel brut avant prélèvement libératoire lorsqu'il existe, à défaut, du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes prévisionnels et quote-part de plus-values distribuées)

- par le dernier prix acquéreur connu.

 

Taux de distribution sur la valeur du marché (DVM).

Substitué au taux de rendement. Division :

- du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées)

- par le prix acquéreur moyen de l'année N.


Taux d'occupation financier.
Rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué au cours d'une période.

Taux d'occupation physique.
Rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un moment donné.

Transparence fiscale.
Chaque associé déclare à titre personnel les revenus qu'il a perçus et paye l'impôt sur le revenu (personne physique), l'impôt sur les sociétés (personne morale).

TRI.
Taux de rentabilité interne. Il intègre les flux (revenus successifs) et l'évolution du prix des parts sur une période. Il correspond au taux de rentabilité réel d'un investissement.

Valeur de réalisation de la SCPI.
Valeur vénale des immeubles plus la valeur nette des autres actifs de la société.

Valeur de reconstitution de la SCPI.
Valeur de réalisation plus les frais de reconstitution du patrimoine.

Valeur vénale d'un immeuble.
Prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où se trouve l'immeuble.

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Document non contractuel - Mise à jour : août 2015 - Copyright Cabinet Giraudon.

 

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